Die Zwangsversteigerung ist die letzte Möglichkeit eines Gläubigers, eine Forderung zu realisieren. Da sie oft die Lebensgrundlage des Schuldners endgültig zerstört, funktioniert sie nach einem im Gesetz genau vorgegebenen Ablauf.
In Deutschland werden jedes Jahr tausende Immobilien zwangsversteigert. Wenn eine Bank eine Baufinanzierung gewährt, bestellt der Darlehensnehmer (Schuldner) auf seiner Immobilie eine Grundschuld zu Gunsten der Bank und sichert damit das Darlehen ab. Solange er den Kapitaldienst ordnungsgemäß bedient, bleibt die Immobilie als Sicherheit im Hintergrund.
So läuft eine Zwangsversteigerung ab:
In dem Augenblick, in dem der Darlehensnehmer mit zwei Raten in Zahlungsverzug kommt, kündigt die Bank nach einer vorhergehenden Mahnung mit Fristsetzung das Darlehen. Sie fordert den Darlehensnehmer auf, den gesamten Darlehensbetrag zurückzuzahlen.
Jetzt kann der Darlehensnehmer versuchen, eine andere Finanzierung zu finden und das bestehende Darlehen abzulösen. Gelingt es ihm nicht, leitet die Bank die Zwangsversteigerung in die Wege.
Dazu beantragt die Bank beim Amtsgericht die Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Dies bedeutet, dass die der Bank als Sicherheit gewährte Grundschuld verwertet wird, indem das Amtsgericht die Immobilie zwangsversteigert.
Das Amtsgericht fordert den Schuldner noch einmal auf, sich zur Sache zu äußern und gegebenenfalls einen Antrag zu stellen (mit zweiwöchiger Frist), das Verfahren um bis zu sechs Monate auszusetzen. Voraussetzung ist, dass der Schuldner eine Perspektive aufzeigen kann, die das Problem löst.
Reagiert der Schuldner nicht und stellt er auch keinen Schutzantrag, stellt ihm das Amtsgericht den Beschluss zur Einleitung der Zwangsversteigerung zu.
Diese funktioniert nach einem vorgegebenen Ablauf:
Das Amtsgericht bestellt einen Sachverständigen und beauftragt diesen, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Das von ihm nach der Besichtigung des Objekts erstellte Gutachten wird dem Schuldner zur Stellungnahme übersandt. Dieser kann Einwände vortragen. Letztlich stellt das Amtsgericht den Verkehrswert per Beschluss fest. Anfang 2014 kam zum Beispiel in Bad Rappenau eine Villa mit einem ungewöhnlich hohen Verkehrswert von 855.000 Euro unter den Hammer.
Gegen diesen Beschluss kann der Schuldner Beschwerde einlegen, über die letztlich das Landgericht entscheidet. Mit dieser Entscheidung wird der Beschluss zur Einleitung des Verfahrens rechtskräftig.
Je nach Arbeitsbelastung setzt das Amtsgericht einen Termin zur Versteigerung fest. Der Versteigerungstermin wird öffentlich durch Aushang an der Gerichtstafel und meist auch in der örtlichen Tageszeitung bekannt gemacht. Der Name des Schuldners wird dabei nicht benannt.
Der Schuldner hat aber noch immer die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu verkaufen. Kann er einen notariellen Kaufvertrag vorlegen, kann er zugleich die vorläufige Einstellung des Verfahrens beim Amtsgericht beantragen.
Im Versteigerungstermin wird der Zuschlag erteilt, soweit sich ein Bietinteressent findet, der 7/10 des Verkehrswertes bietet. Er muss eine Sicherheit von 10 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes leisten, die er zuvor auf das Konto der Gerichtskasse überweisen oder per bankbestätigtem Scheck dem Rechtspfleger im Termin vorlegen kann. Bargeld wird nicht akzeptiert.
Findet sich kein Bietinteressent oder bleiben die Gebote unterhalb der 7/10-Grenze, wird der erste Termin ausgesetzt und nach ca. drei bis sechs Monaten ein zweiter Termin festgesetzt. In diesem Termin kann mit Zustimmung des Gläubigers der Zuschlag auf jedes halbwegs angemessene Gebot erteilt werden.
Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer der Immobilie. Auf der Grundlage des Zuschlagsbeschlusses kann er den Schuldner aus der Immobilie verweisen und notfalls zwangsräumen.
Soweit der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um die Forderung des Gläubigers vollständig zu bezahlen, bleibt der Schuldner wegen der Restforderung weiterhin persönlich verpflichtet. Gegebenenfalls bietet es sich an, ein Privatinsolvenzverfahren in die Wege zu leiten.
Wichtig ist, dass der Schuldner nicht gleich resigniert und Wege sucht, die Situation zu bereinigen. Das Verfahren ist sehr langwierig. Nichts passiert über Nacht. Stellen sich finanzielle Probleme ein, sollte der Schuldner unverzüglich das Gespräch mit der Bank suchen (Stundung der Zinsen, Aussetzung der Tilgung, Streckung des Darlehens). In vielen Fällen gibt es durchaus Lösungen. Sie sind nur frühzeitig anzugehen.