Seit Wochen ist der Briefkasten im Treppenhaus defekt, Post und Zeitungen fallen zu Boden. Trotz mehrerer Beschwerden bleibt der Hausbesitzer untätig. Das ist extrem ärgerlich. Wer jedoch glaubt, seinen Vermieter mit einer eigenmächtigen drastischen Mietminderung unter Druck setzen zu können, irrt sich.
Laut einer Aufstellung eines Immobilienverbandes darf bei einem kleineren Mangel wie diesem die Miete lediglich um drei Prozent gemindert werden. Wer die Mietminderung überzieht, riskiert sogar eine fristlose Kündigung. Lediglich bei Mängeln, die seine Wohnung gar nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar machen, kann der Mieter die Miete von sich aus mindern. Im Extremfall, etwa einem totalen Heizungsausfall zwischen September und Februar, sogar um hundert Prozent. Kein Grund sind „kosmetische Beeinträchtigungen“ wie kleine Schäden an der Tapete oder eine defekte Glühlampe über der Hauseingangstür.
Erkennbare Mängel
Schlecht stehen die Chancen auch bei Mängeln, die für den Mieter schon vor Unterzeichnung des Wohnungsvertrages erkennbar waren. Dazu gehören schwer gängige Türen oder stark knarrende Dielen. Sie können später überhaupt nicht mehr für eine Mietminderung herhalten. Insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter diese Sachverhalte im Mietvertrag aufgeführt hat. Das ist bei denkmalgeschützten Häusern durchaus nicht selten. Auch vom Mieter selbst verschuldete Mängel geben diesem kein Mietminderungsrecht.
Wer Mietmängel geltend machen will, sollte sich seinen Mietvertrag genau anschauen. Weicht der Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand ab, ist Mietminderung möglich. Häufige Anlässe sind Flecken durch Pilzbefall, mangelnde Warmwasserversorgung oder defekte Aufzüge.
Bei Mietminderung auf der sicheren Seite
Auf der sicheren Seite ist, wer wie folgt vorgeht: Zunächst wird der Schaden dem Vermieter schriftlich angezeigt. Erst dann werden die monatlichen Überweisungen gekürzt. Exakte Festlegungen zur Höhe des einzubehaltenden Betrages existieren allerdings nicht. Als Orientierung gilt jedoch: Je gravierender die Beeinträchtigung, desto höher die Minderung. Wer sich unsicher ist, kann sich bei den Mitarbeitern des örtlichen Mietervereins weiteren Rat holen.
Bei kleineren Mängeln wie zum Beispiel einem defekten Briefkasten darf die Miete nur geringfügig gekürzt werden. Sonst droht im schlimmsten Fall die Kündigung des Mietvertrages, warnen Experten.
Unbewohnbar – jetzt muss eine Ersatzwohnung her
Wird eine gemietete Wohnung unbewohnbar, kann die Miete vollständig gemindert werden. Unter Umständen müssen Mieter auch für eine Ersatzwohnung nichts zahlen. Entscheidend dafür ist, ob es Absprachen über eine Zahlung für die Ersatzwohnung gibt oder nicht. Das ergibt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 336/20).