Mietkauf oder Optionskauf? Was ist ein kluger Weg in der Baufinanzierung?
Die globalisierte Wirtschaft dreht sich immer schneller. Unser Leben ist immer weniger planbar, vorhersehbar, kalkulierbar – finanziell, beruflich und räumlich. Das eröffnet etliche Möglichkeiten, lässt aber auch viel Raum für Unsicherheiten. Daher ist der Wunsch nach mehr Sicherheit und Flexibilität gerade bei einem langfristigen Vorhaben wie der Finanzierung der eigen vier Wände nur allzu verständlich.
Idealerweise sollte eine zeitgemäße Immobilienfinanzierung dieser veränderten Situation Rechnung tragen. Was würden wir uns wünschen? Feste realistische Kosten während der gesamten Finanzierungsphase zum Beispiel.
So entfällt beim Auslaufen von Zinsbindungen das sog. Zinsrisiko. Der alte Zinsensatz ist günstiger als der neue, so dass trotz laufender Tilgung die monatliche Belastung sogar steigen kann. Angesichts des aktuell sehr günstigen Zinsniveaus und der klassischen 1%-Tilgung bei Banken ist das Zinsrisiko für Kunden, die aktuell eine Baufinanzierung aufstellen, ein wahrscheinliches Szenario. Bei der smarten Immobilienfinanzierung steht die monatliche Belastung für die gesamte Finanzierungsphase bei Abschluss fest. Auch andere spätere „böse“ Überraschungen wie unerwarteter Renovierungs- und Sanierungsbedarf gehen nicht wie bei der Bank zulasten des Kunden, sondern ist vertraglich durch die für den Kunden ideale Kombination der Vorteile von Eigentümern und Mietern ausgeschlossen.
Angesichts der zunehmenden Unsicherheiten bei der persönlichen Lebensplanung gewinnt die finanzielle Absicherung bei „Totalschäden“ an Bedeutung. Bei Finanzierungen über Banken, Bausparkassen und Versicherungen bedeutet das den Verlust der Immobilie durch Zwangsversteigerung und der Übernahme der sog. Restschuld, also der Differenz zwischen Kreditsumme und Erlös aus der Zwangsversteigerung. In aller Regel geht es hier um höhere fünfstellige oder sogar sechsstellige Summen, die am Bankkunden hängen bleiben. Sein eingesetzte Eigenkapital ist vernichtet, seine Bonität auf Jahre hinaus beeinträchtigt und damit seine zukünftigen finanziellen Handlungsspielräume eingeschränkt, weil z. B. Konsum- oder Leasingkredite nicht oder nur zu schlechteren Konditionen gewährt werden. Für Privatleute fatal, für Unternehmer und Selbständige eine Katastrophe. Die smarte Weg hingegen, erhält das Eigenkapital, minimiert die finanziellen Folgen des „Totalschadens“ regelmäßig auf einen moderaten vierstelligen Betrag und hat keinen Einfluss auf die Bonität. Der Kunde behält seine finanziellen Gestaltungsspielräume.
Bei der Bank ist die kontinuierliche, zuverlässige und planmäßige Tilgung wesentlicher Bestandteil der Finanzierung. In engen zeitlichen Grenzen lassen inzwischen Anbieter auch eine befristete Aussetzung der Tilgung auf Anfrage zu. Eine vorzeitige Tilgung ist nur bei weiteren Kosten der sog. Vorfälligkeitsentschädigung für den Kunden möglich. Kommt es aber zu gravierenden Störung bei der Tilgung droht in letzter Konsequenz wieder der Totalschaden. Die smarte Lösung eröffnet mit seinem Alles-kann-nichts-muss-Prinzip ungeahnte Spielräume, beginnend bei der Wahl des Produkts für die Tilgung wie z.B. Lebensversicherung, Fondssparen oder Unternehmensbeteiligung. Der Kunde kann die Tilgung aussetzen ohne Rücksprache, frei nach seinen Bedürfnissen, er kann zwischenzeitlich über das Guthaben seines Tilgungsvertrages verfügen, beides sofern das gewählte Produkt es zulässt. Der Kunde kann aber auch vorzeitig tilgen ohne weitere Kosten. Fest steht nur eins: Er hat 25 Jahre Zeit für die Tilgung. Auch am Ende dieser Zeit ist einen Verzicht auf den Erwerb der Immobilie und eine andere Verwendung seines Tilgungsguthabens möglich. Der Kunde kann aber auch vorzeitig tilgen ohne irgendwelche Vorfälligkeitsentschädigungen wie bei der Bank. Er bleibt als regulärer Mieter im Wunschobjekt oder er kapitalisiert sein Guthaben, das in der ganzen Zeit auch noch Zinsen gebracht hat und zieht aus.