Bei Bauträgerverträgen beginnt die Verjährung werkvertraglicher Mängelansprüche grundsätzlich mit der Abnahme. Ohne Abnahme läuft die Verjährungsfrist in der Regel nicht an. Auf diesen Grundsatz kann sich ein Erwerber jedoch nicht immer berufen.
Das zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig. In dem Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2020 auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Baumängeln geklagt. Bereits im Jahr 2007 waren Mängel am Bauwerk gerügt worden. Der Bauträger hatte diese damals beseitigt.
Berufung auf fehlende Abnahme kann treuwidrig sein
Tatsächlich hatte es keine Abnahme gegeben, die die Verjährungsfrist ausgelöst hätte. Dennoch ließ das Gericht die Berufung auf die fehlende Abnahme nicht gelten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte bereits früher werkvertragliche Mängelansprüche geltend gemacht und durchgesetzt.
Nach Auffassung des Gerichts wäre es unter diesen Umständen treuwidrig, wenn sich die Gemeinschaft Jahre später darauf berufen könnte, dass mangels Abnahme keine Verjährung begonnen habe. Das Gericht unterstellte deshalb eine Abnahme und kam zu dem Ergebnis, dass die Mängelrechte verjährt waren.
Bedeutung für Bauträger und Eigentümergemeinschaften
Die Entscheidung zeigt: Die fehlende förmliche Abnahme schützt nicht unbegrenzt vor Verjährung. Wer bereits Mängelrechte aus einem Bauträgervertrag geltend gemacht und deren Erfüllung erreicht hat, kann später nicht ohne Weiteres argumentieren, die Verjährung habe mangels Abnahme nie begonnen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das, dass Mängel frühzeitig und rechtlich sauber verfolgt werden müssen. Bauträger wiederum können sich in besonderen Fällen auf Treu und Glauben berufen, wenn Erwerber über Jahre Mängelrechte nutzen, später aber die fehlende Abnahme gegen die Verjährung ins Feld führen.
Das Oberlandesgericht Schleswig entschied mit Urteil vom 18. November 2022. Aktenzeichen: 1 U 42/21.