Das Haus ist abbezahlt, die Rente aber knapp. Für viele ältere Eigentümer klingt das nach einem Widerspruch: Auf dem Papier besitzen sie ein erhebliches Vermögen, im Alltag fehlt dennoch finanzielle Beweglichkeit. Genau hier setzen Modelle der Immobilienverrentung an. Sie versprechen, das Eigenheim zu Geld zu machen, ohne sofort ausziehen zu müssen.
Die Nachfrage nach solchen Lösungen wächst. Viele Senioren leben in Häusern, die für ihren heutigen Bedarf eigentlich zu groß geworden sind. Die Kinder wohnen längst anderswo, ein späterer Einzug ist oft nicht geplant. Gleichzeitig steigen Kosten für Instandhaltung, Energie, Pflege oder altersgerechte Umbauten. Wer sein Zuhause trotzdem behalten möchte, sucht nach Wegen, aus dem Immobilienwert Liquidität zu gewinnen.
Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten: Leibrente, Umkehrhypothek, Verkauf mit Nießbrauch, vollständiger Verkauf mit Auszug – oder der Teilverkauf. Besonders dieses Modell wird seit einigen Jahren intensiv beworben. Verbraucherschützer sehen es jedoch kritisch und fordern strengere gesetzliche Regeln.
Ein Modell mit einfachem Versprechen
Beim Immobilienteilverkauf verkauft der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie, meist höchstens 50 Prozent, an einen spezialisierten Anbieter. Dafür erhält er eine Einmalzahlung. Gleichzeitig bleibt er im Haus wohnen und zahlt für die Nutzung des verkauften Anteils ein monatliches Nutzungsentgelt.
Das Versprechen lautet: Eigentümer bekommen sofort Geld, bleiben in den eigenen vier Wänden und können den verkauften Anteil später unter bestimmten Bedingungen zurückkaufen. Für Menschen, die weder ausziehen noch einen klassischen Kredit aufnehmen wollen, klingt das zunächst attraktiv.
Doch die Konstruktion ist komplex. Wer einen Teil des Hauses verkauft, bleibt zwar Bewohner, ist aber nicht mehr alleiniger Eigentümer. Entscheidungen über Nutzung, Umbau, Vermietung oder späteren Verkauf können dadurch komplizierter werden.
Verbraucherschützer sehen hohen Regelungsbedarf
Der Verbraucherzentrale Bundesverband warnt seit längerem vor Risiken. In einem aktuellen Forderungspapier an die Bundesregierung bezeichnet der Verband Immobilienteilverkäufe als „riskant und komplex“. Anders als bei Immobiliendarlehen gebe es bislang keine ausreichende gesetzliche Aufsicht und keine verbindliche Prüfung, ob Verbraucher die laufenden Zahlungen dauerhaft leisten können.
Genau darin liegt ein zentrales Problem: Das Nutzungsentgelt fällt Monat für Monat an. Es kann über längere Zeit erhebliche Summen erreichen. Geraten Eigentümer in Zahlungsschwierigkeiten, droht im schlimmsten Fall der vollständige Verkauf der Immobilie.
Nach Angaben der Verbraucherschützer gab es in Deutschland seit 2018 etwa 5000 Immobilienteilverkäufe. Der Markt ist damit noch vergleichsweise klein. Doch das Potenzial ist groß. Nach Einschätzung des Bundesverbands Immobilienrente kommen rechnerisch bis zu 2,9 Millionen Haushalte für Verrentungsmodelle infrage.
Weniger Auszahlung als viele erwarten
Ein häufiger Kritikpunkt betrifft das Verhältnis von Verkaufserlös und laufenden Kosten. Beispielrechnungen zeigen: Wer 50 Prozent einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro verkauft, erhält nicht automatisch 200.000 Euro frei verfügbar. Nach Kosten, Sicherheitsabschlägen und Vertragsbestandteilen kann der tatsächlich verfügbare Betrag deutlich niedriger liegen.
Zugleich fällt ein monatliches Nutzungsentgelt an. In Beispielrechnungen bewegen sich diese Zahlungen häufig zwischen 500 und 700 Euro pro Monat. Über zehn Jahre können so Kosten von mehr als 70.000 Euro entstehen.
Für Eigentümer mit begrenzter Rente ist deshalb entscheidend, ob sie das Nutzungsentgelt langfristig tragen können. Steigen die Entgelte nach Ablauf einer Zinsbindung, kann die Belastung deutlich wachsen.
Zinsentwicklung kann zum Problem werden
Besonders kritisch wird es, wenn Verträge an veränderte Zinsniveaus angepasst werden. Verbraucherschützer berichten von Fällen, in denen das Nutzungsentgelt nach einem starken Zinsanstieg deutlich erhöht wurde. Für Betroffene kann das bedeuten, dass ein ursprünglich tragbares Modell später finanziell nicht mehr zu halten ist.
Ein Fall aus Hamburg zeigt das Risiko: Ein Verbraucher hatte Ende 2021 einen Teilverkaufsvertrag abgeschlossen. In der Werbung war mit einem lebenslangen Wohnrecht geworben worden. Nach dem Zinsanstieg erhöhte sich das Nutzungsentgelt jedoch erheblich. Die Zahlungen wurden auf Dauer kaum noch leistbar, ein vorzeitiger Auszug drohte.
Solche Fälle könnten künftig häufiger auftreten, wenn langfristige Konditionsbindungen auslaufen und Nutzungsentgelte an neue Marktbedingungen angepasst werden.
Eingeschränkte Freiheit im eigenen Haus
Ein weiterer Punkt betrifft die Nutzung der Immobilie. Nach einem Teilverkauf können Eigentümer nicht mehr in jedem Fall frei entscheiden. Wer ausziehen und vermieten möchte, benötigt häufig die Zustimmung des Teilkäufers. Auch Umbauten können zustimmungspflichtig sein.
Das betrifft gerade ältere Menschen. Ein barrierefreier Badumbau, ein Treppenlift oder andere altersgerechte Anpassungen können notwendig werden. Wenn der Teilkäufer befürchtet, dass solche Maßnahmen den Wert der Immobilie mindern, könnten Konflikte entstehen.
Damit kann ausgerechnet das Ziel, möglichst lange selbstbestimmt im eigenen Haus zu wohnen, eingeschränkt werden.
Verträge oft schwer verständlich
Verbraucherschützer kritisieren außerdem die Vertragsgestaltung. Teilkaufverträge seien häufig umfangreich und schwer zu verstehen. Teilweise würden Vertragsunterlagen erst kurz vor dem Notartermin vollständig bereitgestellt. In einzelnen Fällen sei zusätzlich eine Verschwiegenheitserklärung verlangt worden.
Für Verbraucher ist das problematisch. Wer über eine Entscheidung mit großer finanzieller Tragweite nachdenkt, braucht ausreichend Zeit und die Möglichkeit, Unterlagen mit Angehörigen, Anwälten oder unabhängigen Beratern zu besprechen.
Notare prüfen zwar die rechtliche Beurkundung, ersetzen aber keine wirtschaftliche Beratung. Deshalb fordert der vzbv eine verpflichtende Beratung durch eine unabhängige dritte Stelle.
Forderungen an den Gesetzgeber
Der Verbraucherzentrale Bundesverband verlangt eine Regulierung des Teilverkaufsmarktes. Anbieter sollen nach Vorstellung der Verbraucherschützer ähnlich beaufsichtigt werden wie Anbieter von Immobilienkrediten.
Zu den zentralen Forderungen gehören:
- eine verpflichtende Prüfung, ob der Vertrag zur Lebenssituation des Kunden passt
- eine verbindliche unabhängige Beratung vor Vertragsabschluss
- klare Informationen zu Nutzungsentgelt, Kosten und Risiken
- stärkere Regeln zum Kündigungsschutz
- Zulassungs- und Aufsichtspflichten für Anbieter
Ziel ist es, Verbraucher vor unerwarteten Belastungen und einem unfreiwilligen Gesamtverkauf zu schützen.
Anbieter sehen wachsenden Bedarf
Die Anbieter verweisen darauf, dass viele ältere Eigentümer ihr Immobilienvermögen nutzen möchten, ohne ihr Zuhause aufzugeben. Tatsächlich ist der Bedarf nachvollziehbar: Viele Rentner verfügen über wenig liquide Mittel, besitzen aber eine wertvolle Immobilie.
Zu den bekannten Anbietern gehören unter anderem Engel & Völkers Liquid Home, Deutsche Teilkauf, Heimkapital und Gesellschaften aus dem Umfeld der Volksbanken. Das Problem liegt aus Sicht der Verbraucherschützer weniger in einzelnen Namen als in der rechtlichen Struktur des Modells.
Alternativen sorgfältig prüfen
Wer im Alter Geld aus der eigenen Immobilie lösen möchte, sollte verschiedene Modelle vergleichen. Neben dem Teilverkauf kommen etwa eine Leibrente, eine Umkehrhypothek, ein Verkauf mit Nießbrauch oder der vollständige Verkauf mit Umzug infrage.
Jede Variante hat eigene Vor- und Nachteile. Die Leibrente bietet regelmäßige Zahlungen, kann aber stark von Lebenserwartung und Vertragsdetails abhängen. Eine Umkehrhypothek ähnelt eher einem Kredit, ist in Deutschland aber weniger verbreitet. Der Verkauf mit Nießbrauch sichert das Wohnrecht, bedeutet aber den endgültigen Eigentumsübergang. Der vollständige Verkauf bringt meist die höchste Liquidität, setzt aber einen Auszug voraus.
Entscheidung mit langfristigen Folgen
Ein Immobilienteilverkauf ist keine einfache Liquiditätslösung, sondern ein weitreichender Eingriff in Eigentum, Wohnsituation und Vermögensplanung. Gerade ältere Eigentümer sollten sich nicht allein von Werbeversprechen leiten lassen.
Wichtig sind vollständige Vertragsunterlagen, unabhängige Beratung, realistische Beispielrechnungen und ein Blick auf mögliche Entwicklungen der nächsten zehn oder 20 Jahre. Entscheidend ist nicht nur, wie viel Geld sofort ausgezahlt wird, sondern auch, welche laufenden Kosten entstehen und welche Rechte man künftig abgibt.
Für viele Eigentümer kann es sinnvoll sein, zunächst mit Verbraucherzentrale, Anwalt, Steuerberater oder unabhängigen Finanzexperten zu sprechen. Denn wer einen Teil seines Hauses verkauft, entscheidet nicht nur über Geld – sondern auch über die eigene Handlungsfreiheit im Alter.