Eine Wallbox für das Elektroauto installieren, die Haustür besser gegen Einbrecher sichern oder die Wohnung barrierefrei umbauen – wer in einer Eigentumswohnung lebt, musste für solche Vorhaben früher oft um die Zustimmung der übrigen Eigentümer kämpfen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Ende 2020 hat sich das grundlegend geändert. Für bestimmte bauliche Veränderungen räumt das Gesetz einzelnen Wohnungseigentümern einen besonderen Anspruch ein.
Das bedeutet allerdings nicht, dass die Eigentümergemeinschaft jede Maßnahme bezahlen oder jede Ausführung akzeptieren muss. Der Anspruch bezieht sich in erster Linie auf die Zustimmung – nicht auf eine Kostenübernahme.
Was sind „privilegierte bauliche Veränderungen“?
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen gewöhnlichen baulichen Veränderungen und sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen. Letztere gelten als besonders förderungswürdig, weil sie der Barrierefreiheit, der Sicherheit, der modernen Mobilität oder einer leistungsfähigen digitalen Infrastruktur dienen.
Nach § 20 Absatz 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm bestimmte bauliche Veränderungen gestattet werden. Die Eigentümergemeinschaft darf die Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigern.
Barrierefreiheit: Mehr Selbstständigkeit im Alter
Mit zunehmendem Alter oder nach einer Erkrankung können schon wenige Stufen zum Problem werden. Deshalb gehören Maßnahmen zur Barrierefreiheit zu den privilegierten Umbauten.
Dazu zählen beispielsweise der Einbau einer Rampe, die Verbreiterung von Türen, der Einbau eines Treppenlifts oder automatische Türöffner im gemeinschaftlichen Bereich. Auch Veränderungen, die Menschen mit Behinderungen eine selbstständigere Nutzung des Gebäudes ermöglichen, können darunterfallen.
Die Eigentümergemeinschaft kann zwar mitreden, wie die Maßnahme technisch umgesetzt wird. Verhindern darf sie den Umbau grundsätzlich aber nicht, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Mehr Schutz vor Einbrechern
Auch Maßnahmen zum Einbruchschutz genießen einen besonderen Stellenwert. Wer seine Wohnungstür gegen einbruchhemmende Modelle austauschen oder zusätzliche Sicherungen installieren möchte, hat grundsätzlich Anspruch auf Zustimmung der Gemeinschaft.
Das betrifft etwa einbruchhemmende Wohnungsabschlusstüren, zusätzliche Schließsysteme oder andere Sicherheitsvorkehrungen, sofern sie das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Die übrigen Eigentümer können verlangen, dass die Maßnahme fachgerecht ausgeführt wird und sich optisch in das Gebäude einfügt. Ein generelles Nein ist jedoch regelmäßig nicht möglich.
Wallbox für das Elektroauto
Besonders bekannt ist der Anspruch auf eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge. Seit der Gesetzesreform können Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihnen der Einbau einer Wallbox ermöglicht wird.
Gerade in Tiefgaragen oder Gemeinschaftsgaragen betrifft dies häufig das Gemeinschaftseigentum, weil Leitungen verlegt oder Stromanschlüsse erweitert werden müssen.
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, wie die technische Umsetzung erfolgt. Sie kann beispielsweise verlangen, dass eine einheitliche Ladeinfrastruktur geschaffen wird. Den grundsätzlichen Anspruch auf eine Lademöglichkeit darf sie jedoch nicht verwehren.
Schnelles Internet gehört ebenfalls dazu
Neben Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Elektromobilität nennt das Gesetz noch einen weiteren Bereich: den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.
Dazu gehören beispielsweise Glasfaseranschlüsse oder vergleichbare moderne Breitbandanschlüsse. Auch hier kann ein Wohnungseigentümer verlangen, dass entsprechende bauliche Veränderungen ermöglicht werden, wenn sie erforderlich sind.
Wer bezahlt den Umbau?
Ein häufiger Irrtum: Weil ein Anspruch auf Zustimmung besteht, müsse die Eigentümergemeinschaft auch die Kosten tragen.
Das ist in der Regel nicht der Fall. Grundsätzlich bezahlt derjenige Eigentümer die Maßnahme, der sie veranlasst. Dazu gehören meist auch spätere Wartungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten.
Nur wenn mehrere Eigentümer gemeinsam von einer Maßnahme profitieren oder die Gemeinschaft etwas anderes beschließt, können die Kosten anders verteilt werden.
Die Gemeinschaft darf mitentscheiden
Der gesetzliche Anspruch bedeutet keine freie Hand. Die Eigentümergemeinschaft darf Vorgaben zur Ausführung machen.
Sie kann etwa festlegen,
- wie Leitungen verlegt werden,
- welche technischen Standards einzuhalten sind,
- dass nur bestimmte Fachfirmen beauftragt werden,
- oder dass das äußere Erscheinungsbild des Hauses möglichst einheitlich bleibt.
Diese Vorgaben dürfen den Anspruch jedoch nicht faktisch vereiteln.
Nicht jede bauliche Veränderung ist privilegiert
Wer eine Sauna im Keller einbauen, den Balkon vergrößern oder eine Dachterrasse errichten möchte, kann sich nicht auf die Sonderregelung berufen. Solche Maßnahmen unterliegen weiterhin den allgemeinen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts und benötigen unter Umständen die Zustimmung der Gemeinschaft.
Die Privilegierung gilt ausschließlich für die gesetzlich genannten Bereiche – also insbesondere Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Ladeeinrichtungen für elektrisch betriebene Fahrzeuge sowie Anschlüsse an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität.