Wer seine Pflichten verletzt, ist seine vier Wände schnell los. Bevor der Vermieter einem Mieter wegen Pflichtverletzung kündigen darf, muss er ihn abmahnen.
Mitunter führt das schon dazu, dass der Mieter sein Verhalten ändert. Verstößt er aber weiter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag, muss der Vermieter das beweisen. Bloße Behauptungen oder Erzählungen von Nachbarn sind für eine Kündigung nicht ausreichend. Das vorgeworfene Fehlverhalten muss vom Vermieter lückenlos nach Zeit, Ort und Ausmaß belegbar sein.
Die Gründe, die zu einer Kündigung aus wichtigem Grund führen können, sind vielfältig wie das Leben selbst. So mussten sich die Gerichte mit Fällen auseinandersetzen, in denen Mieter ihren Vermieter beleidigten und in der Presse als „Halunke mit der höflichen Maske“ beschimpften (Landgericht Köln, AZ: 1 S 463/87) oder ihm sogar mit Gewaltanwendung drohten (Amtsgericht Warendorf, AZ: 10 C 75/95).
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) erhielt ein Vermieter eine ihn beleidigende SMS, in denen es von Schimpfwörtern wie „dumme Kuh“ und „Arschloch“ nur so wimmelte. Da die Rufnummer des Absenders nicht unterdrückt war, konnte die SMS dem Mieter zugeordnet werden. Die Versendung von Schimpfwörtern und Beleidigungen per SMS an den Vermieter stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar, entschied das Landgericht Berlin (AZ: 63 S 410/04). Der Vermieter kann daher fristlos kündigen. Allerdings muss die SMS eindeutig dem Mieter zuzuordnen sein.
Aber auch weniger spektakuläre Tatbestände können zur sofortigen Beendigung des Mietvertrages führen. So rechtfertigt die hartnäckige Weigerung des Mieters, Anordnungen des Hausverwalters zur Hausordnung zu befolgen, eine Kündigung aus wichtigem Grund, entschied das Landgericht Göttingen (AZ: 5 S 60/89). Das trifft auch bei Nichtzahlung der Kaution zu, so das Landgericht Berlin (AZ: 61 T 23/00).
Mieter müssen Auskunft über ihre künftige Zahlungsfähigkeit geben, wenn der Vermieter einen begründeten Anlass hat, danach zu fragen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter seine Miete unregelmäßig zahlt, kein geregeltes Einkommen oder kein Bankkonto besitzt. Verweigert er die Angaben, ist nach Ansicht des Landgerichts Hamburg eine Kündigung gerechtfertigt (AZ: 316 S 23/98).
Ebenfalls gekündigt werden dürfen Heimwerker, die den Dachboden eigenmächtig ausbauen oder andere bauliche Veränderungen gegen den ausdrücklichen Willen des Vermieters vornehmen (Urteil des Landgerichts Köln, AZ: 12 S 173/98). Ausziehen mussten auch Mieter, die ihre Wohnung mehrmals unter Wasser gesetzt und damit schwere Schäden angerichtet hatten (Landgericht Berlin, AZ: 62 S 103/87).
Tierfreunde sind besonders gefährdet. Bewohner, die einen Hund unerlaubt in der Wohnung halten, müssen mit einem Kündigungsschreiben rechnen (Landgericht Hildesheim, AZ: 7 S 4/06). Dagegen ist ein Vermieter beim gelegentlichen Urinieren des Hundes im Treppenhaus machtlos, so das Amtsgericht Köln (AZ: 208 C 164/00).