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Firma zu Hause betreiben – Was Sie rechtlich beachten müssen

Bill Gates startete sein Unternehmen in einer Garage. Auch vielen Existenzgründern hierzulande fehlt das Kapital für ein schickes Büro. Für sie ist die eigene Mietwohnung die erste Firmenadresse. Computer, Schreibtisch und Regal reichen oft für den Schritt in die Selbstständigkeit aus. Das hat den Vorteil, dass keine zusätzlichen Kosten anfallen. Außerdem sind Wohnungsmieten meist viel günstiger als Gewerbemieten.

Allerdings ist es nicht ganz unproblematisch, aus einer Mietwohnung ein Büro zu machen. Bevor der Mieter ein Firmenschild an die Haustür schraubt, sollte er in den Mietvertrag schauen. Viele Verträge verpflichten Mieter, jede gewerbliche Nutzung zu unterlassen beziehungsweise dazu, den Vermieter im Vorfeld um Erlaubnis zu fragen. Allerdings darf der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Wohnung durch die selbstständige Tätigkeit weder verändert noch beschädigt wird und kein erheblicher Publikumsverkehr zu erwarten ist.

Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main ist es kein unerlaubter gewerblicher Gebrauch einer Wohnung, wenn ein Bewohner eine Ecke des Schlafzimmers für Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten per Computer nutzt (AZ: 2/17 S 42/95). Auch das Landgericht Hamburg hielt gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen für zulässig (AZ: 311 S 203/91).

Anders sieht es aus, wenn die Firma in der Wohnung Laufkundschaft anzieht, die die Nachbarn stört oder Parkplätze blockiert. Das Landgericht Schwerin verbot deshalb die Nutzung einer Wohnung als Ingenieurbüro (AZ: 6 S 96/94). Das Berliner Landgericht untersagte einer Tagesmutter, in ihrer Mietwohnung fünf Kinder zu betreuen (AZ: 61 S 56/92).

Toleranter war das Amtsgericht Wiesbaden. Es urteilte, dass einer Tagesmutter, die sich die Erlaubnis ihres Vermieters eingeholt hat, in der Wohnung wochentags Kinder zu betreuen, nicht gekündigt werden darf, wenn aus den ursprünglich zwei betreuten Kindern bis zu acht geworden sind (AZ: 92 C 546/02-34). Informiert der Mieter den Vermieter nicht über die gewerbliche Nutzung von Wohnraum, droht ihm eine Abmahnung und schlimmstenfalls die Kündigung des Mietvertrages.

Auch der Vermieter kann zur Rechenschaft gezogen werden, wenn er die gewerbliche Nutzung von Wohnraum zulässt, obwohl ein Zweckentfremdungsverbot besteht. Das ist in vielen Bundesländern der Fall. Danach ist es grundsätzlich untersagt, Wohnraum zu Gewerbezwecken zu nutzen. Ein Verstoß gegen ein Zweckentfremdungsverbot kann mit hohen Geldbußen gegen den Vermieter und den Mieter geahndet werden. Aus diesem Grunde sollte der an einem Gewerberaum Interessierte sich im Zweifel bei der zuständigen Behörde erkundigen, ob und in welchem Umfang ein Zweckentfremdungsverbot besteht.

Der Immobilienverband IVD weist darauf hin, dass auch Bauämter den Umfang von Gewerberäumen in Wohngebieten oft beschränken. Zu viele Freiberufler in einem Wohnhaus sind nicht zulässig. Der Verband verweist dazu auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, wonach maximal die Hälfte der gesamten Wohnfläche eines Hauses in Büroraum umgewandelt werden darf (AZ: 4 C 8/00).

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